土地の評価額計算シミュレーションを試してみよう
土地の評価額を知るにはどうしたら良いか？
国税庁が提供する路線価情報があります。
が、土地の形状やその周辺の環境によってそのままの計算式が適用されません。
その際に役に立つのがイエグラムです。
家づくりと相続対策の正しいものさし"イエグラム"
イエグラムは以下のサービスもやっています。
見積書っていうのはリフォーム、注文住宅、賃貸経営コストなどです。
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贈与税と相続税の違い
相続は被相続人（親）が亡くなったあとに所有されていた財産を引き継ぐということです。財産を相続させる人は被相続人、財産を引き継ぐ人は相続人となります。
生きている間に財産をもらうことを「生前贈与」といい、親が亡くなる前に財産を引き継ぐことが可能です。
亡くなる前か亡くなった後に引き継ぐかで「相続」または「贈与」ということになります。
生前贈与は、親が生きている間に子に対し「あげたい分あげられる」ということに対し、相続は全ての財産をひっくるめて引き継ぐということですから借金（債務）も含めた相続となります。現金、預貯金、不動産、証券といったプラスの財産以外のマイナスも引き継ぎます。
生前贈与も相続もどちらも税金がかかります。
生前贈与＝贈与税
相続=相続税
どちらも課税金額によって税金がかかるわけですが、正しい知識と適切な相談先などの情報収集は大事ですね。
相続税対策のためのアパート経営
相続税対策としてアパート経営（賃貸併用住宅）は推奨されています。大きな相続税の納付が見えていればアパート経営がいい！なんていう不動産会社は多いです。私もオススメします。が、落とし穴がいくつもあるのでご紹介します。まずは相続課税金額を算出し相続税計算をする必要があります。そこで相続税計算しミューレションを活用しましょう。
相続節税対策によるアパート経営のメリット
・相続財産を圧縮できる
・土地の評価額が借地権割合70%の場合、更地に対して21%に抑えることができる
・建物の評価額は、新築価格の35%〜40%に抑えられる
・入居者からの定期的な家賃収入が見込める
・建築費用をローンで組めば、ローン残高を課税対象となる資産額から差し引かれる
相続節税対策によるアパート経営のデメリット
・大きな借金を背負ってアパート経営したものの全く収支が合わない
このデメリットの中に落とし穴がたくさんあります。
アパート経営は確かに相続税を実質ゼロにできる場合もありますが、初期投資と継続支出、収入のバランスが自身で把握されているかどうかという部分です。結局、自己責任ですがアパート経営を進める不動産会社の営業マンは毎月の売り上げを達成するためにありえもしない賃貸経営シミュレーションを出して、10年、20年経過したらその収支シミュレーションから大きくかけ離れた結果になってしまったということです。
親の借金を相続としてどう見るか
損しない相続の相続対策奉行です。相続って譲り受ける側いわゆる相続人がケースに応じてだいぶ嫌な部分もあるんです。それは、借金の相続です。相続人の立場からすれば借金背負って逝くな！という想いはあると思います。もちろんマイナスの財産も相続の対象です。借金の財産を相続すると当然のことながら借金を背負う必要が出てきます。でも、借金の相続は義務化されていることはなく相続人の立場から「相続をするか」「相続しないか」を判断すれば良いのです。
では「相続しない」を選択した場合、一般的に「相続放棄」または「限定承認」というものになります。「相続放棄」はことばのとおり、プラスもマイナスの財産も、一切相続しませんよ。というものです。「限定承認」は、プラスの財産を上限にマイナスの財産の支払いをする方法で、プラス分は相続し、マイナス分が残れば相続しないという方法で、相続人全員が合意すれば選択できます。
「相続財産」や「限定承認」をする場合は、相続発生日より３ヶ月以内に裁判所に申述しなければなりません。実はこれって意外と知られておらず３ヶ月を経過していた場合は専門家にヒアリングして下さい。
相続が発生した時にまずは相続財産を特定しよう
まずは「相続財産」を特定しましょう。
相続財産＝遺産となりますが、これらをどのように分けるのかということはもちろんのこと、税務署への税務申告をする必要（義務ですね）がありますので第１に相続財産の特定から始めましょう。いきなり相続ということになれば被相続人の預金や証券、不動産などの資産について慌ただしく調べないとなりません。あとは債務（借金ですね）も相続税申告の際に重要なものとなりますので、債務も調べましょう。
銀行に行けば残高証明書や入出金の履歴を得ることができますので、戸籍謄本や印鑑証明書は用意しておきましょう。不動産は、権利証や登記簿謄本があれば大丈夫です。
相続財産の項目を詳細にお伝えします。
■金融資産
-現金
-預貯金
-債券・株式投資
-株式
■不動産
-貸家の土地
-貸家の建物
■その他
-自家用車
-家財一式
-美術品。骨董品類
-仏具
で、相続財産から除くものは以下の通りです。
死亡保険金の非課税限度額
葬式費用
借金
未払金、税金
相続とならない限りなかなか財産って何があるの？を把握する機会って正直あまりないと思います。相続とならない生前から「自分の家の財産って何があるの？」なんて聞くことが「縁起悪い」「欲深い」と思われてしまうことを避けるために重要な情報収集をしないで問題を先送りにしてしまったということはよくあることです。まずは相続税計算からはじめてみませんか。
損しない相続
この相続ブログを立ち上げたきっかけは、意外にも多くの方が相続問題に対する認識が低く、いざ相続問題が自身に引き起こされた際にどう立ち振る舞って良いのかわからなくなるのを解決したいという想いからです。
私自身、親族や友人の相続問題について実際に触れてみてわかったことは、事前の情報収集が重要だと言う事です。事前の情報がなければ相続問題に直面した時の選択肢がなんだかわからず、誤った選択をすることで損する相続になることが十分に起こります。
2015年度より相続税の改正により基礎控除額が5,000万円から3,000万円となります。これによって相続税を納付する人が５割増えると言われていますが、では節税対策はどうしたら良いのかという相続対策に紐づく節税というものにも対応する必要が出てきます。
「節税」と言っても「損する節税」もあります。節税対策って誰に相談すれば良いか判断つきますか？銀行ですか？それとも街の弁護士？税理士？いろいろな選択肢が思い浮かぶかもしれません。銀行であれば銀行の得意技での節税に関する提案をするでしょう。では、税理士さん？税理士でも相続に精通している方とそうではない方がいらっしゃるんです。
この損しない相続ブログでは、最適な相続対策をして頂くためにも正しい選択肢を自身で判断できるように様々な相続に関する情報をキュレートしてお送り致します。
宜しくお願い申し上げます。
